Miras kalan bir ev, arsa ya da tarla üzerinde mirasçılar anlaşamıyorsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davanın eski adı izale-i şuyudur; anlamı, ortak mülkiyetin sona erdirilmesidir. Dava açmak için diğer mirasçıların onayı gerekmez. Ancak davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma çıkmazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Mahkeme önce malın mirasçılar arasında bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölmek mümkün değilse ya da mal bölününce ciddi değer kaybediyorsa, açık artırmayla satışa karar verir. Satıştan elde edilen bedel mirasçılar arasında bölüşülür.
Miras kalan taşınmazı neden tek başıma satamıyorum?
Birden fazla mirasçı varsa, miras açıldığı anda mirasçılar arasında bir ortaklık doğar. Bu ortaklık mal paylaşılana kadar sürer (Türk Medeni Kanunu m. 640). Mirasçılar terekeye, yani ölen kişiden kalan mal ve haklara, elbirliğiyle sahiptir.
Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların payları ayrılmadan malın tamamına birlikte sahip olması demektir. Bu ortaklıkta kimsenin belirlenmiş bir payı yoktur. Her mirasçının hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Mirasçılık belgesinde yazan pay oranları, ortaklık sona erene kadar tapuda ayrı ayrı kullanılabilen paylara dönüşmez.
Bu yüzden mal hakkında işlem yapılırken kural oybirliğidir (TMK m. 702). Malı satmak ya da bölmek için bütün mirasçıların razı olması gerekir. Mirasçılardan biri imza vermiyorsa, mal anlaşmayla satılamaz. Ortaklığın giderilmesi davası bu tıkanıklığı çözmek için vardır.
Dava açmak için diğer mirasçıların onayı gerekir mi?
Gerekmez. Kanun her mirasçıya, mirasın paylaşılmasını her zaman isteme hakkı tanır (TMK m. 642). Bu hak tek bir mirasçının isteğiyle kullanılabilir.
Hakkın sınırları dardır. Mirasçılar ortaklığı sürdürmeyi aralarında sözleşmeyle kararlaştırmış olabilir. Kanun, paylaşmayı isteme hakkının böyle bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılmasına izin verir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698). Şerh, tapu kaydına düşülen ve herkesin görebileceği not demektir.
Kanun ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemeyeceğini söyler. Bunun yanında, paylaşmanın hemen yapılması malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, mirasçılardan biri sulh hâkiminden paylaşmanın ertelenmesini isteyebilir (TMK m. 642). Kanun erteleme için belirli bir süre öngörmez. Hâkim somut duruma göre karar verir.
Davadan önce hangi belge gerekir?
Kimlerin mirasçı olduğunu gösteren resmi belge mirasçılık belgesidir. Halk arasında veraset ilamı da denir. Bu belge sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alınabilir (TMK m. 598). Arabuluculuk başvurusunda ve davada kimlerin taraf olacağı bu belgeye göre belirlenir.
Önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Dava şartı, mahkemenin davayı inceleyebilmesi için baştan yerine getirilmesi gereken koşul demektir.
Arabulucuya gitmeden açılan dava, herhangi bir işlem yapılmadan usulden reddedilir. Usulden ret, mahkemenin işin esasına girmeden davayı geri çevirmesidir. Arabuluculuk bitip anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler. Davayı açan mirasçı bu tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır.
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A).
İlk toplantıya geçerli bir mazeret göstermeden katılmamanın sonucu vardır. Katılmayan mirasçı, sonradan davada haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Yargılama gideri, davanın yürütülmesi için yapılan masraflardır. Ayrıca bu mirasçı lehine hükmedilecek vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Vekâlet ücreti, mahkemenin davada haklı çıkan taraf için karşı tarafa ödettiği avukat gideridir.
Arabulucu önünde anlaşılırsa ne olur?
Mirasçılar anlaşırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belgeye icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. İcra edilebilirlik şerhi, anlaşmanın mahkeme kararı gibi uygulanabilmesi için mahkemenin verdiği onaydır. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda bu onay, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m. 18/B).
Anlaşma, taşınmazın mirasçılardan birine devrini içerebilir. Bu durumda şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tescil, devrin tapu kaydına işlenmesidir. Bunun için tapuda ayrıca resmi senet düzenlenmez.
Dava hangi mahkemede açılır, kimler davada yer alır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Malın değeri bunu değiştirmez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mirasta birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de dava açılabilir (HMK m. 12).
Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK m. 316). Basit yargılama, dilekçe aşaması kısa tutulan yargılama usulüdür.
Mal bütün mirasçılara birlikte ait olduğundan dava, diğer bütün mirasçılara karşı açılır. Davayı açan mirasçı davacı, öteki mirasçılar davalı olur.
Mahkeme malı bölmeye mi, satmaya mı karar verir?
Miras ortaklığı paylaştırılırken, aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet kuralları uygulanır (TMK m. 703). Paylı mülkiyet, her ortağın payının belli olduğu ortaklık türüdür. Bu kurallarda sıra açıktır: önce aynen bölme, o mümkün değilse satış.
Aynen taksim, yani malın bölünerek paylaştırılması, ilk seçenektir. Mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağında uyuşamazsa hâkim, birinin istemi üzerine malın aynen bölünmesine karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirini tutmazsa, değeri eksik kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (TMK m. 699). Örneğin büyük bir arazi değer kaybetmeden parçalara ayrılabiliyorsa bölme yoluna gidilebilir.
Mirasta birden fazla taşınmaz varsa hâkim, olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark parayla giderilir (TMK m. 642). Böylece bir ev bir mirasçıya, başka bir ev öteki mirasçıya kalabilir; değeri düşük olanı alan mirasçıya aradaki fark ödenir.
Satış ikinci seçenektir. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m. 699). Örneğin tek bir daire fiziken bölünemiyorsa satış gündeme gelir.
Satışın yalnızca mirasçılar arasında artırmayla yapılması da mümkündür. Ancak bunun için bütün mirasçıların razı olması gerekir. Mirasçılardan biri razı olmazsa satış, herkese açık artırmayla yapılır.
Satış nasıl yapılır, para nasıl bölüşülür?
Mahkeme satışa karar verirse hâkim, satışı yürütmek için bir memur görevlendirir. Taşınmazın satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m. 322).
Satış tamamlandığında elde edilen bedel mirasçılar arasında bölüşülür. Kanun bu yolu, malın satılıp bedelinin bölüşülmesi olarak tanımlar (TMK m. 699). Bedelden yapılacak kesintiler ve her mirasçıya düşecek tutar, somut dosyanın durumuna göre belirlenir.
Süreç adım adım nasıl işler?
- Mirasçılık belgesi alınır. Sulh hukuk mahkemesi ya da noter bu belgeyi verir.
- Arabulucuya başvurulur. Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Anlaşma olursa anlaşma belgesine, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Devir varsa tapu müdürlüğünden tescil istenir.
- Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, diğer bütün mirasçılara karşı açılır.
- Mahkeme önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığına bakar. Bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verir.
- Satış, hâkimin görevlendirdiği memur eliyle İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Bedel mirasçılar arasında bölüşülür.
Dava harcı, gider avansı ve arabuluculuk ücreti tutarları değişebilir. Başvurmadan önce güncel tutarlar ilgili adliyeden teyit edilmelidir.
Yazı 8 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.