Gayrimenkul (Taşınmaz) Hukuku
Gayrimenkul kelime anlamıyla taşınmaz anlamına gelmekte olup, genel olarak taşınır ve taşınmaz eşya ayrımına gidilmiştir. Gayrimenkul ev, arsa, bina gibi taşınması mümkün olmayan eşyaların tümü için kullanılan genel isimdir. Gayrimenkul Hukuku çok geniş bir alan olup yirmi beşe yakın kanunda düzenleme bulmasının yanı sıra gayrimenkule ilişkin olarak yönetmelikler de düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Davaları
Gayrimenkul hukukuna ilişkin olarak görülen davalar çeşitlilik göstermekle birlikte uygulamada yoğunluklu olarak ;
*İzale-i Şuyu – Ortaklığın Giderilmesi Davaları,
*Tapu İptali ve Tescil Davaları,
*Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklı Davalar,
*Kamulaştırma Davaları,
*Müdahalenin Men’i Davaları,
*Ecrimisil Davaları İle karşılaşmaktayız.
Bu davaların yanı sıra gayrimenkullerin alım satımına ilişkin olarak danışmanlık hizmetlerinin yanı sıra farklı türde davalarda mevcuttur. Mercantaş Hukuk Bürosu, uzman Ankara gayrimenkul avukatı kadrosu ile hizmet vermektedir.
Gayrimenkul Avukatı
Avukatlık mesleğinde okul döneminde tıp fakülteleri gibi bir ihtisaslaşma söz konusu olmayıp, hukuk fakültesinden mezun olan ve avukatlık mesleğini ifa eden herkes hukukun bütün alanlarında görev almaktadır. Fakat iş tecrübesine veya bireysel yatkınlığına bağlı olarak herhangi bir hukuk alanında çalışmasını devam ettirme avukatın tercihidir. Bu nedenle en iyi gayrimenkul avukatı olarak tabir edebileceğimiz avukat, gayrimenkul hukukuna hakim olan ve bu alanda çalışmalar yürütmekte olan avukattır.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin yaşanan ihtilaflar çeşitlilik göstermektedir. Bahsettiğimiz gibi gayrimenkul hukukunun kapsadığı alan geniş olup, hak kaybı yaşama olasılığı yüksektir. Bu nedenle kendini bu alanda yetiştirmiş, gayrimenkul hukukuyla ilgilenmekte olan gayrimenkul avukatlarından yardım alınmalıdır.
Gayrimenkul hukuku ile ilgili tüm sorularınızı avukata soru sor kısmında Mercantaş Hukuk Bürosunun uzman avukata kadrosuna iletebilirsiniz. Ankara gayrimenkul avukatı konusunda ise destek alabilirsiniz.
Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul kelime anlamıyla taşınmaz anlamına gelmekte olup, genel olarak taşınır ve taşınmaz eşya ayrımına gidilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesine göre ise tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile özüne zarar vermeksizin başka bir yere taşınamayan şeylere gayrimenkul denir. Bir eşya hukuku terimi olan gayrimenkule örnek olarak arsa, arazi, bina, apartman, iş yeri, konut, daire, villa, çiftlik, fabrika, bahçe, tapu kütüğüne kayıtlı müstakil ve daimi haklar, madenler vb. verilebilir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul; ev, arsa, bina gibi taşınması mümkün olmayan eşyaların tümü için kullanılan genel isimdir.
Gayrimenkul Hukuku; eşya hukukunun içinde Türk Medeni Kanunu kapsamında hükümleri düzenlenen bir alandır. Tüm taşınmazlar üzerindeki tasarruflara ilişkin hususları inceleyen ve düzenleyen hukuk dalına “gayrimenkul hukuku” denir. Gayrimenkul Hukuku çok geniş bir alan olup yirmi beşe yakın kanunda düzenleme bulmasının yanı sıra gayrimenkule ilişkin olarak yönetmelikler de düzenlenmiştir.
Gayrimenkul Davası Nedir?
Gayrimenkul davası taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar sebebi ile açılan davalardır. Bu uyuşmazlıkları mahkeme önünde gidermeye yarar. Gayrimenkul davaları davanın konusu ve amacına göre çeşitli şekillerde açılabilir.
Gayrimenkul davalarına örnek olarak şu davalar verilebilir:
- Kentsel dönüşüme ilişkin davalar,
- Kira ve kiralananın tahliyesi davaları,
- Kira alacağı ve bedel artırımı davaları,
- Kira tespit davaları,
- Kamulaştırma davaları,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin davalar,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin davalar,
- Önalım (şufa) davaları,
- Geçit ve üst hakkı ve diğer irtifak hakkı davaları,
- Tapu iptali ve tescili davaları,
- İzale-i Şuyu – Ortaklığın Giderilmesi Davaları
- Müdahalenin meni ve el atmanın önlenmesi davaları,
- Ecri Misil Davaları,
- İmar planlarına itiraza ilişkin davalar,
- Gayrimenkul satış vaadinden kaynaklanan davalar ile karşılaşmaktayız.
Bu davaların yanı sıra gayrimenkullerin alım satımına ilişkin olarak danışmanlık hizmetlerinin yanı sıra farklı türde davalarda mevcuttur. Mercantaş Hukuk Bürosu, uzman Ankara gayrimenkul avukatı kadrosu ile hizmet vermektedir.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Gayrimenkul davalarında süre; dava konusuna, tevzi olduğu mahkemenin iş yüküne, dosyadaki delil durumuna, taraflara ve taraf dışı şahıslara yapılacak tebligatlara ve tebliğ sürelerine, şahısların tebligatlara karşı cevap verme sürelerine, tanık beyanı deliline başvurulacaksa tanık sayısına, tarafların uzlaşamadıkları taleplerinin mahiyetine, yapılacak keşif ve bilirkişi incelemelerine göre değişkenlik göstermektedir. Bu sebeple gayrimenkul davalarına ilişkin kesin bir süre verilmesi doğru olmayacaktır. Ancak ülkemizde davaların yaklaşık 1 yıl ile 2 yıl arasında değişmek suretiyle sonuçlandığı bilinmektedir. Gayrimenkul davaları için de bu yaklaşık süreler geçerlidir.
Gayrimenkul Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre taşınmaza ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmaz davası birden çok taşınmaz için açılacaksa bu taşınmazlardan sadece birinin olduğu yer mahkemesinde açılması da yeterlidir.
Gayrimenkul Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Gayrimenkul davalarında dava konusuna göre görevli mahkemeler değişmektedir. Bu davalar konusuna göre, asliye hukuk mahkemesinde, sulh hukuk mahkemesinde, kadastro mahkemesinde veya idare mahkemesinde görülebilmektedir. Örneğin, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davaları, haksız işgal ve ecri misile ilişkin davalar, tapu iptali ve tescili davaları, şufa (ön alım) hakkına ilişkin davalar için asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. Ortaklığın giderilmesi (izaleyi şuyu) davaları, kiralananın tahliyesi davaları, kira tespiti davaları bakımından Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kadastro ve buna ilişkin olarak tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin davalarda ise kadastro mahkemeleri görevlidir. Taşınmazın kamulaştırılmasında bedel tespiti ve tescili davalarında miktara bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemeleri görevliyken, kamulaştırmanın iptali davaları bakımından idare mahkemeleri görevlidir.
Gayrimenkul Davası İçin Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
Gayrimenkul davalarında avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak gayrimenkul davaları süreç olarak ciddi deneyim ve bilgi gerektiren zorlayıcı bir süreçtir. Bilgisel ve deneyimsel donanımın elzem olduğu bu zorlayıcı süreci herhangi bir hak kaybına uğramadan sürdürmek ve sonuçlandırmak adına bir avukattan gerekli hukuki yardımların alınması ve davanın gayrimenkul davalarında uzman gayrimenkul avukatı aracılığıyla takip edilmesi kesinlikle daha faydalı olacaktır.
Gayrimenkul Davasında Deliller Nelerdir?
Gayrimenkul davalarında tarafların iddia ve taleplerini ispatlayacak bazı delillere dayanmaları gerekmektedir. Taraflar birçok delile başvurabilir. Öncelikle mahkeme huzuruna sunulan tüm delillerin yasal delil niteliğinde olması gerekmektedir, aksi takdirde bu yasal olmayan deliller mahkemece hükme esas alınmayacaktır. Görsel, yazılı, sözlü her tür delil mahkemeye sunulabilir. Ayrıca gayrimenkul davalarında ikrar, daha önceden verilmiş bir mahkeme kararı, senet, yemin, tanık beyanı, bilirkişi incelemesine dayalı raporlar, keşif, uzman görüşleri delil olarak gösterilebilir.
Ecri misil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Nedir?
Ecri misil davası veya Haksız İşgal Tazminatı; bir malın/taşınmazın haksız ve kötü niyetli olarak, o malın/taşınmazın üzerinde herhangi bir hakka sahip olmayan, herhangi bir tasarruf yetkisi bulunmayan kişiler tarafından izinsiz olarak kullanımından dolayı doğan bir tazminat davasıdır. Taşınmazı üzerinde haksız olarak herhangi bir şekilde tasarruf edilen mal sahibi, eğer kullanan kişi kötü niyetli ve izinsiz şekilde kullanıyor ise işbu davayı açabilmektedir. Haksız olarak kullanan kişinin kusurlu olup olmaması önemli değildir.
Ecri misil davalarına konu haksız işgal tazminatı, haksız olarak tasarruf edilen taşınmazın yüzölçümüne, konumuna, niteliğine, kira veya semere getirip getirmemesine, taşınmazın işgalden önceki hali ile şimdiki hali arasındaki değer artış-düşüşüne vb. birçok değişkene bağlı olarak hesaplanmaktadır.
Ecri misil davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak haksız işgal durumu idareye karşı işlenirse görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesidir.
Ecri misil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Şufa (Önalım Hakkı) Davası Nedir?
Şufa Hakkı veya Ön Alım Hakkı; Paylı (hisseli) mülkiyete tabi taşınmazda herhangi bir paydaşın payını 3.kişilere satması halinde diğer paydaşlara üçüncü kişiye satılan bu payı öncelikli satın alma yetkisi veren haktır. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulması ile doğar ve o pay satıldığı anda kullanılabilir. Bir tür öncelikli satın alma hakkıdır. Kanundan veya sözleşmeden doğar.
Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi fiili taksim edilmemiş taşınmazlarda, paydaşlardan tarafından kullanılır. Bu hak, bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılır. Şufa davasın davalısı bu 3.kişi alıcıdır. Türk Medeni Kanunu madde 730’a göre yeni alıcı noter kanalıyla payı satın aldığını diğer paydaşlara bildirmek durumundadır. Eğer alıcı gereği gibi bildirmezse paydaşlar kendisine karşı şufa davası açabilir.
Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yasal önalıma ilişkin dava, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içerisinde açılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tapuya şerhten itibaren 10 yıl geçmekle her halükarda düşer.
Geçit Hakkı Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu madde 747’e göre bir gayrimenkulün bir genel kamu yoluna çıkabilmesi için bir geçit yok veya mevcut geçit yetersiz ise, tam bir bedel karşılığında komşu gayrimenkul malikinden uygun bir yerin geçit olarak kendisine sağlanmasını talep edebilir. Bu hakka geçit hakkı denir. Tarafların anlaşması yoluyla tapuya şerh düşülebileceği gibi, dava yoluyla da ileri sürülebilir. Geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazın maliki, davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikidir.
Geçit hakkı dava yoluyla sağlanırsa, aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmaza en az zarar verilecek şekilde kurulacaktır. Geçit nedeniyle doğacak zararın da tam olarak ödenmesi talep edilecektir. Her iki tarafın da menfaati gözetilecektir.
Geçit hakkı davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde bulunan bina, kulübe, fabrika, tesis vb. yapılar ile ekili dikili bitkilerdir. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası, izaleyi şuyu davasında ve kamulaştırma işlemi sırasında muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu gayrimenkulde paydaş olan tüm maliklere karşı açılan bir taşınmaz davasıdır. Eğer muhdesatın üzerinde olduğu taşınmaz kapsamında açılan izaleyi şuyu davası veya kamulaştırma işlemi yok ise bu dava açılamaz.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkeme üzerinde muhdesatın bulunduğu taşınmazın olduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Tapu İptali Ve Tescili Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescili davası, yasalara aykırı olarak usulsüz/yolsuz düzenlendiği iddiası ile tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Tescilin dayandığı hukuki olgudaki eksiklik veya sakatlık, muvazaa, hile, ehliyetsizlik, yetkisizlik, talebin geçerli olmaması hallerinde hakkı zedelenen kişiler tapu kaydının düzeltilmesi için işbu davayı açabilir.
Tapu iptali ve tescili davası, tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişi veya kişilere karşı açılabilir. Ayrıca bu kişilerin külli haleflerine ve bunlardan hak kazanan kötü niyetli 3.kişilere karşı da açılabilir.
Tapu iptali ve tescili davası birçok sebebe dayalı olarak açılabilir. Bunlara örnek olarak; muris muvazaası nedeniyle, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle, aile konutu olması nedeniyle, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları gösterilebilir.
Tapu iptali ve tescili davaları, dava konusu taşınmazın olduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
İzaleyi şuyu davası, diğer adıyla Ortaklığın Giderilmesi Davası paylı veya elbirliği mülkiyeti ile yönetilen taşınmaz üzerindeki ortaklığa sonuçlandırarak kişiye ait mülkiyete geçişini sağlayan bir dava türüdür. Herhangi bir paydaş bunu talep edebilir. Talep eden paydaş, davalı olarak diğer tüm paydaşları göstermek zorundadır. Tüm paydaşların izaleyi şuyu davasının tarafı olması gerekir, aksi halde dava sonuçlanmayacaktır.
Eğer paydaşların maliki olduğu taşınmaz aynen taksime uygun bir taşınmaz ise aynen taksim usulü ile ortaklık giderilebilir. Eğer fiili taksim mümkün değilse, ortaklığa konu taşınmaz satılacak, ortaklık satış yolu ile giderilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Gayrimenkul Avukatı
Avukatlık mesleğinde okul döneminde tıp fakülteleri gibi bir ihtisaslaşma söz konusu olmayıp, hukuk fakültesinden mezun olan ve avukatlık mesleğini ifa eden herkes hukukun bütün alanlarında görev almaktadır. Fakat iş tecrübesine veya bireysel yatkınlığına bağlı olarak herhangi bir hukuk alanında çalışmasını devam ettirme avukatın tercihidir. Bu nedenle halk arasında en iyi gayrimenkul avukatı olarak tabir edebileceğimiz avukat, gayrimenkul davalarına hâkim olan ve bu alanda çalışmalar yürütmekte olan avukattır.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin yaşanan ihtilaflar çeşitlilik göstermektedir. Bahsettiğimiz gibi gayrimenkul davalarının kapsadığı alan geniş olup, hak kaybı yaşama olasılığı yüksektir. Bu nedenle kendini bu alanda yetiştirmiş, gayrimenkul hukukuyla ilgilenmekte olan gayrimenkul avukatlarından yardım alınmalıdır.
Gayrimenkul davalarınızla ile ilgili tüm sorularınızı avukata soru sor kısmında Mercantaş Hukuk Bürosunun uzman avukat kadrosuna iletebilir ve Ankara avukatı konusunda da destek alabilirsiniz.