Miras kalan bir evi satmak ya da kiraya vermek için kural olarak bütün mirasçıların imzası gerekir. Mirasçılardan biri imza vermezse bu işlem yapılamaz. Ancak imza vermeyen mirasçının elindeki güç sınırsız değildir. Diğer mirasçılar onun onayı olmadan kendi miras paylarını devredebilir, sulh mahkemesinden temsilci isteyebilir ya da ortak mülkiyetin sona erdirilmesini isteyebilir. Evin tamamının satılması için önce arabulucuya gidilir. Arabulucuda anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi, imza vermeyen mirasçının rızasını aramadan malın bölünmesine ya da satışına karar verebilir.
İmza neden bütün mirasçılardan isteniyor?
Birden fazla mirasçı varsa, ölümle birlikte aralarında bir miras ortaklığı doğar (Türk Medeni Kanunu m. 640). Bu ortaklık, miras kalan mallar mirasçılar arasında bölüşülene kadar sürer. Mirasçılar terekeye, yani ölen kişiden kalan mal, hak ve borçların bütününe, elbirliğiyle sahiptir. Terekeye ait haklar üzerinde de birlikte işlem yaparlar.
Elbirliği mülkiyeti, payların ayrılmadığı ortaklıktır. Hiçbir mirasçının belirlenmiş bir payı yoktur. Her birinin hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Bu yüzden bir kardeş “evin üçte biri benim, onu satıyorum” diyemez.
Kanunda ya da sözleşmede aksi yoksa, elbirliği hâlindeki mal üzerinde yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir (TMK m. 702). Oybirliği, ortakların hepsinin onay vermesi demektir. Tasarruf, malı satmak gibi malın sahipliğini değiştiren işlemdir. Evi kiraya vermek ise yönetim işidir. Tek bir mirasçının imza vermemesi bu yüzden iki türlü işi de durdurur.
İmza vermeyen mirasçı neyi engelleyebilir, neyi engelleyemez?
İmza vermeyen mirasçı, bütün mirasçıların birlikte yapması gereken işlemleri engelleyebilir. Evin tamamının satılması ve evin kiraya verilmesi bu türdendir. Diğer mirasçıların sayısı bu sonucu değiştirmez. Elbirliği sürdükçe tek kişinin onayı eksikse işlem yapılamaz.
Ortak işlem dışında kalan haklar ise her mirasçının kendisine aittir. Bunları kullanmak için imza vermeyen mirasçının onayı aranmaz:
- Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa, her mirasçı her zaman mirasın bölüşülmesini isteyebilir (TMK m. 642). Bu yükümlülük bir sözleşmeden ya da kanundan doğabilir.
- Her mirasçı terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır (TMK m. 640).
- Her mirasçı sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanmasını isteyebilir.
- Her mirasçı kendi miras payını devredebilir.
- Her mirasçı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir.
Kimin mirasçı olduğunu gösteren belge mirasçılık belgesidir. Halk arasında veraset ilamı da denir. Bu belge sulh mahkemesinden ya da noterden alınır (TMK m. 598).
Kiraya verme tıkandıysa temsilci istenebilir
Evin kiraya verilmesi, kiracıyla ilişkilerin yürütülmesi ya da bakım gibi günlük işler bir mirasçının imza vermemesi yüzünden yürümüyor olabilir. Bu durumda mirasçılardan biri, sulh mahkemesinden miras ortaklığına bir temsilci atanmasını isteyebilir. Temsilci, mallar mirasçılar arasında bölüşülene kadar görev yapar.
Temsilcinin yetkisinin sınırı önemlidir. Kanun maddesi temsilcinin malı satabileceğini söylemez. Bu yüzden temsilci istemek, evin satışı için imza sorununu çözen bir yol olarak görülmemelidir. Temsilci, ortaklık sürerken mirasın düzenli yönetilmesi içindir.
Ortaklıktan çıkmak isteyen mirasçı ne yapabilir?
İmza vermeyen kardeşle uzun bir süreç yaşamak istemeyen mirasçı, kendi miras payını devredebilir. Mirasçılar arasında yapılan bu sözleşme yazılı şekle bağlıdır. Mirasçı olmayan biriyle yapılacak sözleşme ise noterde düzenlenir. Bu ikinci durumda payı alan kişi, mirasın bölüşülmesine katılma yetkisi kazanmaz (TMK m. 677).
Bu yol çoğu zaman kardeşlerden birinin diğerinin payını satın almasıyla gündeme gelir. Payı devralan kardeş ortaklıkta kalır, devreden kardeş çıkar. Aynı imkân imza vermeyen mirasçı için de geçerlidir. O da kendi payını diğer mirasçılardan birine devrederek ortaklıktan çıkabilir.
Paylı mülkiyete geçmek imza sorununu çözer mi?
Kısmen çözer. Bir mirasçı, miras malları üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hâkiminden isteyebilir (TMK m. 644). Paylı mülkiyet, her ortağın payının belli olduğu ortaklıktır.
Hâkim, diğer mirasçıları belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye çağırır. Bu süreyi kanun değil hâkim belirler. Ortaklığın devamını haklı kılacak bir itiraz gelmezse ya da bu süre içinde mirasçılardan biri mirasın bölüşülmesi için mahkemeye başvurmazsa, hâkim dönüştürmeye karar verir.
Dönüşümden sonra her mirasçı kendi payı bakımından malik haklarına sahip olur. Payını diğerlerinin imzası olmadan satabilir ya da rehin verebilir. Bir mirasçının borcu yüzünden onun payı haczedilebilir de (TMK m. 688).
Burada sık yapılan bir yanılgı var. Paylı mülkiyete geçmek, evin tamamının satışı için gereken imzayı ortadan kaldırmaz. Paydaşlar oybirliğiyle aksini kararlaştırmadıkça, malın tamamının satılması yine bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Yani imza vermeyen kardeş, bütün evin satışını bu aşamada da durdurabilir. Değişen şey, diğer kardeşlerin artık kendi paylarını ayrı ayrı satabilmesidir.
Payını dışarıya satan mirasçı ve önalım hakkı
Bir paydaş taşınmazdaki payını mirasçı olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Önalım, eski adıyla şufa, satılan payı aynı şartlarla öncelikle alma hakkıdır. İmza vermeyen kardeş de bu hakkı kullanarak satılan payı kendisi alabilir.
Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer. Bu son süre bir kanun değişikliğiyle kısaltıldı. Değişiklikten önce yazılmış metinlerde farklı bir süre görülebilir.
İmza vermeyen mirasçı arabulucuya gelmezse ne olur?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Ortaklığın giderilmesi, ortak malın bölünmesi ya da satılıp bedelinin ortaklar arasında bölüştürülmesi demektir. Eskiden izale-i şuyu diye bilinir. Dava şartı, yerine getirilmeden dava açılırsa davanın usulden reddedildiği koşuldur. Arabulucuya hiç gitmeden mahkemeye gidilirse başvuru bu sebeple reddedilir.
Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.
İmza vermeyen mirasçı arabulucunun davetine de uymayabilir. Bu, süreci durdurmaz. Geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu kişi sonra görülen yargılamada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m. 18/A). Yani toplantıya gelmemek, imza vermeyen mirasçı için ayrıca masraf sonucu doğurabilir.
Arabulucuda anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu şerh, anlaşmanın icra yoluyla uygulanabilmesi için mahkemenin verdiği onaydır. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Anlaşma taşınmazın devrine ilişkinse, şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra, ayrıca resmi senet düzenlenmeden tescili yapar. Böylece imza vermeyen mirasçı arabulucu önünde razı olursa, tapuda ayrıca imza için beklemek gerekmez.
Anlaşma çıkmazsa mahkeme onun rızasını arar mı?
Aramaz. Görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Kanun, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili sayar (HMK m. 12). Kesin yetki, işin başka yer mahkemesinde görülememesi demektir.
Hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar. Aynen bölme, malın kendisinin bölünmesi ya da bir mirasçıya verilmesidir. Mirasta birden fazla taşınmaz varsa, hâkim olanak bulunduğunda her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verir ve değer farkı para ödenerek denkleştirilir (TMK m. 642). Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m. 699).
İmza vermeyen mirasçının itirazı bu kararı tek başına engellemez. Satışın yalnız mirasçılar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için ise bütün paydaşların rızası gerekir (TMK m. 699). İmza vermeyen mirasçı buna da onay vermezse artırma herkese açık yapılır.
İmza vermeyen mirasçının ileri sürebileceği itirazlar
İmza vermeyen mirasçının da kanundan doğan hakları vardır. Bölüşmenin hemen yapılması malın ya da terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi bir mirasçının istemiyle bunu erteleyebilir (TMK m. 642). Paylı mülkiyette de ortaklığın sona erdirilmesi uygun olmayan bir zamanda istenemez (TMK m. 698). Paylı mülkiyete dönüşüm istendiğinde ise ortaklığın devamını haklı kılan itirazını hâkime bildirebilir (TMK m. 644). Erteleme için kanunda bir süre yazılı değildir; somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Hangi durumda hangi yol?
- Kira ya da bakım gibi günlük işler yürümüyorsa: sulh mahkemesinden temsilci atanması istenir.
- Ortaklıktan çıkmak isteniyorsa: miras payı yazılı sözleşmeyle bir mirasçıya, noterde düzenlenen sözleşmeyle mirasçı olmayan birine devredilir.
- Kendi payını ayrıca satabilmek isteniyorsa: sulh hâkiminden paylı mülkiyete dönüşüm istenir.
- Evin tamamının satılması ya da bölünmesi isteniyorsa: önce arabulucuya, anlaşma çıkmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Yargılamanın süresi, harç ve satış masrafları dosyadan dosyaya değişir. Harç tutarları her yıl belirlenen tarifeye bağlıdır ve değişebilir; başvurmadan önce güncel tutar ilgili mahkemeden teyit edilmelidir.
Yazı 7 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.
