Anne ya da babadan kalan tek bir ev, kardeşler anlaşırsa diledikleri gibi paylaşılır. Bir kardeş evi alıp diğerlerinin payını öder, ev birlikte satılıp bedeli bölüşülür ya da ev kardeşler arasında paylı mülkiyete çevrilir. Anlaşma yoksa önce arabulucuya gidilir. Orada da sonuç çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi karar verir. Mahkeme evi fiziken bölemiyorsa ev ya bir mirasçıya verilir ya da satılır ve bedeli paylaştırılır.
Ev ölümle kimin olur?
Ev, mirasbırakanın ölümüyle kendiliğinden bütün mirasçılara geçer (Türk Medeni Kanunu m. 599). Tapudaki adın değişmesi ayrı bir iştir; mülkiyet ölüm anında el değiştirir.
Kimin mirasçı olduğunu mirasçılık belgesi gösterir. Halk arasında buna “veraset ilamı” denir. Belge sulh mahkemesinden ya da noterden alınır.
Birden fazla mirasçı varsa, paylaşma yapılana kadar aralarında miras ortaklığı vardır. Kanun bu durumu elbirliği mülkiyeti olarak adlandırır. Elbirliği mülkiyetinde kimin evin hangi kısmına sahip olduğu belli değildir. Her mirasçı evin tamamında ortaktır.
Kardeşlerden biri evi tek başına satabilir mi?
Satamaz. Elbirliği mülkiyetinde ev üzerinde yapılacak işler için, kanunda ya da sözleşmede aksi yoksa, bütün mirasçıların oybirliği gerekir. Evin satılması da kiraya verilmesi de bu kapsamdadır. Bir kardeşin “evin üçte biri benim” diyerek o kısmı ayrıca satması mümkün değildir, çünkü paylaşmadan önce evde ayrılmış bir kısım yoktur.
Evde oturan ya da evi elinde tutan mirasçının da bir yükümlülüğü vardır. Paylaşmada diğer mirasçılara eksiksiz bilgi vermek zorundadır.
Kardeşler anlaşırsa ev nasıl paylaşılır?
Kanun, paylaşmanın nasıl yapılacağını mirasçıların serbestçe kararlaştırmasına izin verir. Uygulamada en çok şu yollar görülür.
Bir kardeş evi alır, diğerlerine payını öder
Ev henüz paylaşılmamışsa, kardeşler arasında miras payının devri yazılı sözleşmeyle yapılır (TMK m. 677). Miras payını kardeşe değil de yabancı birine devretmek için sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir. Bu sözleşme, payı alan yabancıya paylaşmaya katılma yetkisi vermez.
Ev önceden paylı mülkiyete geçmişse, bir kardeşin payını satın almak tapu müdürlüğünde yapılan resmi senetle olur. Taşınmaz satışında kanunun aradığı şekil budur.
Ev birlikte satılır, bedel bölüşülür
Bütün mirasçılar evi satmakta anlaşırsa, satış hep birlikte yapılır ve bedel aralarında bölüşülür. Kardeşlerden biri satışa onay vermezse ev elbirliği halindeyken satılamaz. Bu durumda gidilecek yol aşağıda anlatılan arabuluculuk ve mahkemedir.
Ev paylı mülkiyete çevrilir
Kardeşler yazılı bir paylaşma sözleşmesi yaparak evi miras payları oranında paylı mülkiyete çevirebilir. Sözlü anlaşma yetmez; sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
Paylı mülkiyette her kardeşin payı tapuda bellidir. Her biri kendi payını satabilir, rehin verebilir. Bir kardeşin borcu yüzünden onun payı haczedilebilir. Bir kardeş payını aile dışından birine satarsa, diğer kardeşler önalım hakkını kullanabilir. Önalım, aynı fiyatla öncelikle satın alma hakkı demektir.
Paylı mülkiyet ortaklığı bitirmez, yalnızca biçimini değiştirir. Ev hâlâ kardeşlerin ortak malıdır. Paydaşlardan her biri ileride ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir; ancak bu istek uygun olmayan bir zamanda yapılamaz.
Evde anne ya da baba yaşıyorsa ne olur?
Eşlerden biri öldüğünde, birlikte oturdukları ev mirasın içindeyse sağ kalan eş bu evin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 652). Bu istek miras hakkına mahsuben, yani eşin miras payından düşülerek yapılır. Haklı bir sebep varsa mülkiyet yerine intifa hakkı ya da oturma hakkı tanınabilir. İntifa hakkı, mülkiyet başkasında kalırken evi kullanma ve gelirinden yararlanma hakkıdır.
Kardeşlerin evi satma isteği bu durumda doğrudan etkilenir. Evin değeri eşin miras payını aşıyorsa aradaki farkın nasıl karşılanacağı kanun maddesinde yazılı değildir; somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Vasiyetnamede “ev şu çocuğumun olsun” yazıyorsa
Mirasbırakan, vasiyetname gibi ölüme bağlı bir tasarrufla paylaşmanın nasıl yapılacağını belirleyebilir. Bir malı belli bir mirasçıya bırakması, aksi anlaşılmadıkça vasiyet sayılmaz, paylaştırma kuralı sayılır. Yani kanun bunu, evin o mirasçıya miras payının dışında ayrıca bırakıldığı şeklinde değil, paylaşmada evin ona verilmesi talimatı olarak okur. Vasiyetnamenin ayrıntıları ayrı bir yazının konusudur.
Anlaşma olmazsa önce arabulucuya gidilir
Taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Dava şartı, bu adım atılmadan açılan davanın esasına girilmeden reddedilmesi demektir.
Kardeşler arabulucuda anlaşırsa, anlaşma belgesi için evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Bu şerh, anlaşmanın mahkeme kararı gibi uygulanabileceğini gösteren onaydır. Şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yapar ve ayrıca resmi senet düzenlenmeden tescili yerine getirir. Böylece evin bir kardeşe geçmesi arabulucudaki anlaşmayla tapuya yansıtılabilir.
Mahkeme miras kalan evi nasıl paylaştırır?
Arabulucuda anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Evin değeri ne olursa olsun görevli mahkeme budur. Bu dava ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinir; halk arasındaki adı izale-i şuyudur.
Kanun hakime önce malın aynen paylaştırılmasını arama görevini verir. Aynen paylaşma, malın kendisinin bölünerek ya da bir mirasçıya verilerek paylaştırılmasıdır. Mirasta birden fazla taşınmaz varsa, hakim mirasçılardan birinin istemiyle her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verebilir ve değer farkını para ödenmesiyle denkleştirebilir (TMK m. 642).
Tek bir ev söz konusuysa durum daralır. Değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen mal bütün olarak bir mirasçıya verilir. Mirasçılar bölme ya da verme konusunda anlaşamazsa mal satılır ve bedeli bölüştürülür (TMK m. 651).
Satış gerekirse hakim bunun için bir memur görevlendirir. Evin satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, yani icra usulüyle artırma yapılarak gerçekleşir. Ev henüz mirasçıların elbirliğindeyse ve artırmanın nasıl yapılacağında anlaşma yoksa, artırmanın yalnız mirasçılar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağına sulh hakimi karar verir. Ev paylı mülkiyete geçmişse, satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Mahkeme sürecinde iki ara yol daha vardır:
- Paylaşmanın hemen yapılması evin değerini önemli ölçüde düşürecekse, hakim bir mirasçının istemiyle paylaşmayı erteleyebilir. Kanunda bunun için belirli bir süre yazılı değildir.
- Bir mirasçının istemiyle hakim, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürebilir. Hakim diğer mirasçıları kendi belirleyeceği süre içinde itiraza çağırır. Haklı itiraz yoksa ya da bu süre içinde paylaşma davası açılmazsa dönüşüme karar verilir.
Apartman dairesi kardeşler arasında bölünebilir mi?
Miras kalan ev kat mülkiyeti kurulmuş bir binadaki daireyse, dairenin kendi tapusu vardır. Bu durumda paylaşma yalnızca o daire için istenir; binanın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7). Tek bir dairenin kardeşler arasında fiziken bölünmesi değerini önemli ölçüde düşüreceğinden, daire ya bir mirasçıya verilir ya da satılır.
Miras kalan şey birkaç daireli bir binanın tamamıysa ve bina kat mülkiyetine elverişliyse, yani daireleri ayrı tapu alabilecek nitelikteyse, başka bir yol açılır. Mirasçılardan biri isterse hakim binayı kat mülkiyetine çevirip daireleri, payları denkleştirerek kardeşlere ayrı ayrı verebilir (KMK m. 10). Kanun burada “verebilir” der; hakim bu yolu seçmek zorunda değildir.
Paylaşmadan önce borçlar ve vergiler
Mirasbırakanın borçları varsa, her mirasçı bu borçların paylaşmadan önce ödenmesini ya da güvenceye bağlanmasını isteyebilir. Evin mirasçılara geçişi ve satışı sırasında ayrıca vergi ve harç yükümlülüğü doğar. Bu tutarları ilgili idare belirler ve değişebilir; işlemden önce vergi dairesinden ve tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Adım adım süreç
- Mirasçılık belgesi sulh mahkemesinden ya da noterden alınır.
- Evde sağ kalan eşin oturup oturmadığına, bir vasiyetname bulunup bulunmadığına ve mirasın borcu olup olmadığına bakılır.
- Kardeşler anlaşırsa anlaşma yazıya dökülür. Pay devri ya da paylaşma sözleşmesi yazılı yapılır; taşınmazın el değiştirmesi tapu müdürlüğünde resmi senetle tamamlanır.
- Anlaşma yoksa arabulucuya başvurulur.
- Arabulucuda anlaşılırsa sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır ve tapuda tescil istenir.
- Arabulucuda anlaşılamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Hakim önce aynen paylaşmayı arar; olmazsa ev satılır ve bedeli paylara göre bölüştürülür.
Yazı 7 Ekim 2026 tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlı bir değerlendirme olup, somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.